Российский рынок туристической недвижимости предлагает проекты с доходностью до 30% годовых, прежде всего глэмпинги и курортные апартаменты. За эффектными презентациями скрываются риски: ошибки и переоценка спроса уже обошлись инвесторам в миллиарды.
Внутренний туризм в России заметно вырос и изменил правила игры. В 2025 году россияне совершили 92 миллиона поездок по стране, а вклад отрасли в ВВП достиг 3,1%. Инвестиции в инфраструктуру превысили триллион рублей. Гостиничный сектор прибавил 11,7%, достигнув 1,16 триллиона. Государство поддерживает отрасль нулевой ставкой НДС для гостиниц. Доступны также льготные кредиты и субсидии на модульные объекты и агротуризм. К середине 2026 года льготные кредиты получили 359 проектов в 66 регионах, общий кредитный портфель составил 99,6 миллиарда рублей. По данным Центра стратегических разработок, за 7 месяцев 2026 года по России совершили 53,3 млн турпоездок, на 2,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Где обещают максимальную доходность
Глэмпинги и экоформаты стали символами нового туризма. Порог входа начинается от 30 миллионов рублей, а запустить проект можно быстро. Федеральные субсидии достигают 1,5 миллиона на номер. В удачных проектах IRR доходит до 30%, но итог зависит от того, насколько подходящей оказалась локация и насколько слаженно работает команда. Весной 2026 года ночь в глэмпинге стоила в среднем 10,6 тысячи рублей, а летом загрузка достигала 70%. Термальные комплексы требуют вложений от 100 миллионов до миллиарда рублей. Они окупаются за 5-7 лет, их IRR составляет около 20%. Курортные апартаменты в топовых локациях показывают 15-25% IRR, однако здесь выше риски: спрос легко переоценить, регулирование ужесточается, управлять объектами непросто, а конкуренция растет.
После реконструкции санаторно-курортные комплексы могут давать 14-20% IRR, особенно если объединяют медицинские услуги с продажей апартаментов. Городские отели в Москве, Петербурге и крупных центрах показывают 10-16% IRR при окупаемости 9-12 лет. Курортные и загородные гостиницы чаще ограничиваются 8-14%. Для исторических отелей в памятниках архитектуры показатель составляет 8-13%. Реставрация нередко обходится дороже нового строительства.
Почему инвесторы теряют деньги
Главная ошибка инвесторов, вера в уникальность локации и продукта без подтвержденного спроса. По имеющимся оценкам, реальная доходность гостиничных номеров в 2026 году часто не достигает даже 2-4% годовых, хотя в курортных проектах бывает и 17-18%. Разрыв между обещаниями и реальностью велик. Вложения в ненужную инфраструктуру ведут к перерасходу. Особенно наглядно это видно на примере исторических отелей: в Петербурге стоимость одного номера после реставрации превысила 20 миллионов рублей, в четыре раза больше первоначальных расчетов.
Вторая ловушка, отказ от господдержки. Многие инвесторы не используют субсидии и льготные кредиты, теряя миллионы уже на старте. Упускают и налоговые послабления. Не менее важно качество управления: после ухода международных операторов рынок только начинает формировать пул профессиональных управляющих. Особенно остро они нужны санаториям и глэмпингам, а также сервисным апартаментам. Без сильной команды даже широко используемый объект не принесет ожидаемой прибыли. По данным Центрального банка Российской Федерации, въездной туризм в России также восстанавливается: в первом полугодии 2026 года число визитов иностранцев выросло на 7,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эти данные отражают общий рост отрасли и интерес к российским туристическим продуктам.
Дефицит качественных гостиниц и новые тренды
На конец 2025 года в России насчитывалось около 800 тысяч гостиничных номеров, но к категории 3-5 звезд относилась только четверть. Более 60% качественного фонда сосредоточено в Москве и Петербурге, а также в Краснодарском крае, Подмосковье и Крыму. В регионах современные гостиницы редки, разрыв между спросом и предложением сохраняется. Для инвесторов это дает возможности, но одновременно создает риск переоценить спрос.
За три года рынок курортных апартаментов вырос с десятков тысяч до миллиона квадратных метров. В первом полугодии 2026 года на апартаменты пришлось 27% бронирований. Новый тренд, курортные экосистемы: в них создают парки и акватермальные зоны, а для гостей открывают глэмпинги и развлечения. Рост предложения усиливает конкуренцию. Инвестору важно тщательно проверить локацию и концепцию, иначе номера могут остаться пустыми.
Пять правил для инвестора
Чтобы не попасть впросак, эксперты советуют начинать с проверки реального туристического потока. Не строить лишнего и использовать меры господдержки. Привлекать профессиональных управляющих, а спрос оценивать по цифрам, не полагаясь на уникальность идеи. Только подобный же подход дает возможность рассчитывать на реальную доходность, а не иллюзию прибыли.
В Челябинской области, как писали ранее, рост внутреннего туризма повысил спрос на персонал для фестивалей и курортов. Перемены затрагивают не только инвесторов, но и работников отрасли.
В российском туризме рекордное число поездок сочетается с миллиардными инвестициями и жесткой конкуренцией за внимание путешественников. Глэмпинги и термальные комплексы действительно могут дать 20-30% доходности, если спрос подтвержден, концепция продумана, а команда умеет управлять объектом. Курортные апартаменты и городские отели приносят более стабильный, но скромный доход. Исторические проекты требуют особой осторожности: согласования затягиваются, бюджет легко уходит в минус. Инвестору важно понять, приобретает ли он бизнес с понятной экономикой или мечту, которая останется на бумаге. Практика последних лет показывает: выигрывают те, кто рассчитывает IRR и оценивает реальные риски, а также умеет пользоваться господдержкой.
